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2019.05.31

南方日報 | 全國首個“物業城市”簽約一周年初步形成共建共治共享社會治理模式

發布者 : 萬科物業
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橫琴探索出新的治理模式,逐步形成了共建共治共享的社會治理模式。圖為橫琴律道公園i—LAW法律休閑驛站。南方日報記者 關銘榮 攝

橫琴首創“物業城市+社區”服務模式。圖為橫琴新區一角。南方日報記者 關銘榮 攝



   “什么是‘物業城市’?就是把一座城當作一個小區,像繡花一樣精細管理。”橫琴新區綜合執法局局長趙振武這樣形容,如今的橫琴新區也正在這樣做。

   去年5月24日,珠海大橫琴投資有限公司(以下簡稱“大橫琴投資”)與萬科物業發展股份有限公司(以下簡稱“萬科物業”)簽署戰略合作框架協議,雙方合作的社會治理創新模式成為全國首個“物業城市”。今年1月1日,萬科物業開始承接橫琴全島市政管養和城市管理工作,“物業城市”試點建設正式落地。

   如今,“物業城市”協議簽訂已滿一年。這一年來,橫琴島發生了哪些變化?在經歷了短暫的磨合和探索后,首開先河的“物業城市”是否已尋得兩相契合的最佳方案?未來,這里能否形成可供復制的全國標準?

   ●南方日報記者 梁涵

   變化

   城市變小區,環境更美了

   長期往來穿梭于橫琴島的人可能會發現,主干道環島路正悄悄發生著改變。道路中間的花壇內,青草地上棕櫚樹錯落有致,間或種植些當季花草。一路看去,色彩分明,視野開闊。

   “環境更美了,秩序更好了。”這是許多橫琴人近一年來的直觀感受。

   承接了橫琴全島市政工程的珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司(簡稱“大橫琴城資”)總經理宋瀾濤告訴記者,近一年來,橫琴新區啟動了全島景觀提升工程,而他們則配合施工單位對各條道路的綠化景觀、路面進行一次全面梳理。工程完成后,道路平整干凈,沉降波浪路段得到改善,綠植景觀搭配層次更分明,色彩更豐富,全島景觀煥然一新,迎來一次“蝶變重生”。

   這樣的改變,不止于城市表面,更延伸到了城市深處的城中村。

   在橫琴新區荷塘社區石山村,嶄新的外墻剛剛改造完成,平整的柏油路上車來車往,村前的景觀池畔,幾位村民在悠閑地散步。石山村村民楊純宇告訴記者:“以前,村里垃圾處理雜亂,車也亂停,環境是個大問題,現在衛生好了很多,整齊了,漂亮了,住得也舒服了。”

   以石山村為代表的老舊城中村,正在打造城市治理創新的“橫琴樣板模式”,為全國村居改造及城市更新探索全新的模式。事實上,自今年1月以來,物業團隊已進駐橫琴新區9個自然村,成立了自然村管理中心,并首創“物業城市+社區”的服務模式。

   “我們把城中村當作一個物業小區來進行專業化打理,從村容村貌、社區照明、消防保障、工程維修、公共區域管理等方面美化、亮化和優化,希望為村民帶來不一樣的生活體驗。”自然村管理中心項目主管黃韶麗介紹。

   如今的橫琴,正是如火如荼的建設時期。妥善解決工地建設者的“衣食住行”問題,也是城市治理中不可忽視的一環。

   面積約1000平方米的“十字門集中點”,可容納33個攤位,這里有集中的水電配套、公共照明、區域監控、24小時保安、集中垃圾清運等,并統一配備帳篷、公共餐桌椅、服裝,流動攤販們可以在這里規范經營。而將于近期進駐的“銀鑫花園創意集市”則是利用多個集裝箱組合改裝而成,面積約880平方米,可容納29戶商鋪。

   宋瀾濤說,他們與橫琴新區綜合執法局一起,從建設者的生活配套,城市的市容建設,以及標準化和人性化管理入手,先后改造建設了“銀鑫花園創意集市”和“十字門集中點”。從中,我們可以窺見“物業城市”探索“繡花”管理。

   成效

   “小政府、大社會”模式初步建立

   看著橫琴一天天改變,趙振武很是欣喜。在他看來,比城市面貌逐漸改變的更深層次的意義,是一個“小政府、大社會”的社會治理新模式初步建立。

   趙振武介紹,“物業城市”簽約一周年,落地5個月,除了環境更美、秩序更好以外,他們正日漸探索出新的治理模式,來解決最后一公里的服務問題,并逐步形成了共建共治共享的社會治理模式。

   大部制改革后,橫琴新區綜合執法局的公務員人數只有傳統模式的十分之一。40多人承接了50多類工作,許多源頭管理和服務的工作,就交給了物業公司。如今的現狀是,政府小、公司大,工作質量和效率并未降低。

   “物業城市”模式下,最后一公里服務如何解決?

   今年4月30日,由橫琴新區綜合執法局和大橫琴城資合作籌建的橫琴鎮人民調解委員會——橙子調解工作室正式掛牌成立。這是橫琴新區開創“物業城市”全國試點以來,首個結合具體社會治理業務進行專業運營的落地項目。

   “我們作為專業機構,依靠具備法律背景并擁有相關資質的專業性人才,在前期介入各類調解,當好‘客服’角色。而原來政府主導的調解機制就轉移到后端,專門處理情況復雜、難解決的調解事項。”橙子調解工作室負責人邱旭告訴記者,工作室的業務范圍涉及勞資糾紛、鄰里糾紛、涉港澳人士糾紛、醫患糾紛、婦女關愛調解、家庭矛盾疏導、心理咨詢服務等多個方面。

   以“橙子調解工作室”為依托,橫琴將進一步打通司法、勞動監察、勞動人事爭議仲裁、人民法院、公證處、公安、法援等糾紛矛盾化解環節,開辟快調快結的“綠色通道”,并探索連接物業城市APP等信息系統,爭取打造一個政企合作“調解工作室”的“橫琴樣本”。

   不只矛盾調解,在“物業城市”范圍內,城市的清潔打理、居民的物業維修、個人的工商登記等,也都可以由物業公司來提供服務,社區治理的小事,一般已可以及時解決。

   除此之外,趙振武發現,隨著“物業城市”模式的落地,共建共治共享的社會治理模式在橫琴初步形成。“政府部門之外,我們的社會治理已形成了包括物業公司、老百姓、商家、志愿者等在內的一個生態鏈,全民參與治理的熱情越來越高。”

   探索

   混改路上,新模式如何走過磨合期

   “物業城市”是社會治理的一種全新模式。在這個模式下,橫琴新區將城市公共空間與公共資源、公共項目整合成一個“大物業”,交由大橫琴投資與萬科物業的合資公司管理,試圖打造中國首個“物業城市”治理模式。

   這個新模式是如何在橫琴誕生的?

   2015年前后,作為橫琴新區綜合執法局局長的趙振武就開始琢磨一個“大物業”城市管理的想法,希望找到一個最合適的中介組織,來承接政府的部分管理服務職能。而另一頭,領跑市場的萬科物業則早已開始謀求轉型,并已嘗試“走出圍墻”,在杭州等地開啟了顛覆傳統的“物管”革命。

   直到2018年初,有著同樣變革念頭的雙方才初次有了碰面的機會,隨后便一拍即合。

   不久后,由橫琴新區管委會間接控股60%、萬科物業發展股份有限公司參股40%的混合所有制企業大橫琴城資完成混改,成為“物業城市”治理模式的合作平臺,由萬科物業派駐總經理并全權負責日常運營管理。

   “一來橫琴就覺得特別合適,它是一個小島,有著天然的邊界,特別像個小區。”本就職于萬科物業、現任大橫琴城資公司總經理的宋瀾濤告訴記者,把橫琴想象成一個100多平方公里的小區,是他們這個大物業未來的方向。

   一個全新的開始往往面臨許多未曾想過的挑戰。接手橫琴島市政管養后,宋瀾濤逐漸感到肩上的擔子重了,越來越多從未接觸過的新項目向團隊涌來,不斷學習是唯一的應對方式。

   “我們要對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程的‘管理+服務+運營’,包含市政養護、物業管理、停車場管理、輔助城市秩序維護、市民生活服務等多領域的業務。”宋瀾濤說,在實操中發現,有許多工作對他們而言都是全新的領域。“例如今年,我們又接了全島70多處黑臭水體治理的工作,需要不停地補充能力去適應。”

   另一個挑戰來自于混改中工作效率的變化。原先,宋瀾濤所在的萬科物業,習慣的是純市場化的運作方式,效率高、但安全保障性不強。國企混改后,為確保安全性,審核流程上較以往更多,在效率上不免打個折扣。

   趙振武和宋瀾濤一致認為,這是雙方在合作過程中尋覓最佳平衡點的必經過程,通過探索,可以在確保安全性、規范性的前提下,實現效率的最大化。按照估算,他們的目標是達到市場化公司70%-80%的效率,而目前的現狀為60%-70%。

   “從試點來看,雙方能夠發揮各自在城市管理、服務與運營方面的優勢,以促進傳統城市管理向公司化、服務化轉型。”趙振武認為,一方面,先進的物業管理體系和治理機制,能解決政府服務難覆蓋的問題;另一方面,把城市的公共資源按照市場化進行運營,其盈利部分可反哺城市公共空間,解決其長期投入沒有產出的問題。

   未來

   探索建立“五星級城市”全國標準

   作為橫琴與萬科合力打造全國首創“物業城市”的落地平臺,大橫琴城資公司計劃用3年左右的時間,提升橫琴新區城市管理水平,打造“五星級城市”,真正形成“共建共治共享社會治理格局”。

   在去年5月協議簽訂后不久,大橫琴城資于9月20日完成工商變更,標志著這一平臺通過國企混改的方式正式落地,“物業城市”從一個城市治理的新概念轉化為實體運作的新模式。

   今年1月初,該公司正式接管橫琴新區所有市政基礎設施的管養工作,成為橫琴新區的“城市大管家”,管養范圍從“地上”到“地下”,覆蓋全島市容環衛、市政道路、城市橋梁、城市照明、園林綠化、水利設施、綜合管廊、海底隧道、電力艙、電纜溝、隧道、自然村市政公用設施、垃圾分類、垃圾清運、高壓、交通標識標線、立體機械停車場等。

   先行先試靠膽識,立規明范靠功力。全國首創的橫琴“物業城市”要做的,不只是“吃螃蟹”第一人,更要在試點中探索出一套可復制的標準,確立起能在全國推廣的行業規范。

   “我們要打造‘五星級城市’,這個‘五星’的標準是什么?需要我們去細化明確。”趙振武說,與以往不同的是,萬科物業進駐橫琴后,不再是單純地干一件事,而是在任何事項的執行中,都試圖建立起一個規范的標準和操作規程。“這對于以后整個‘物業城市’的管理來說是一個極大的推動,具有深遠的意義。”

   趙振武希望,希望經過1-2年的時間,讓“物業城市”中90%甚至100%的業務都有清晰的標準,并打算通過制定指引實際操作的白皮書,將這種標準細化、明確化,以填補目前該領域的空白化。

   “五星級城市”的標準要細到什么程度?趙振武舉例說,比如在綜治平安方面,平安指數要達到什么程度?在國土巡查方面,每一年涉嫌違法的衛星圖斑下降多少宗?都可以標準量化。趙振武透露,爭取今年內,頒布“物業城市”白皮書的1.0版。未來,再根據實際工作不斷迭代升級。

   在去年底剛建好的律道公園內,趙振武還向記者講述了他的另一個設想。在他看來,“物業城市”除了平面的管理外,還要立體豐盈起來,而諸如律道公園內的愛法律智慧展廳、法律休閑驛站都是一個初步的嘗試。

   趙振武設想,未來橫琴將開展物業城市之城市密碼活動,讓整個城市的每個角落都可以成為打卡地,結合線上知識問答,形成密碼線索,讓市民隨處可以進行城市深度體驗,讓大街小巷都“活”起來,展示和傳播城市的文化和美好。“這也十分契合橫琴國際休閑旅游島建設的方向。”趙振武說。

   ■焦點

   物業城市的“地下長城”如何守護?

   在橫琴新區北部集中開發區的地下空間,綿延數十公里的綜合管廊如長龍般盤踞。管廊中的條條管線,正不間斷地向橫琴市民提供水、電、通信等資源,便利了市民生活,優化了城市環境,也為城市的長遠發展筑牢基礎。

   橫琴綜合管廊也是中國第一個獲得魯班獎的城市地下綜合管廊。“物業城市”中,這個“地下長城”的守護工作成為重中之重。為此,大橫琴城資公司設立全資子公司——大橫琴管廊公司,以“公司化運作、物業式管理”的模式,專門負責綜合管廊的管養工作。

   地下管廊倉中的管道多而復雜,包括公安及軍警的環島監控、三大通信運營商的電信管道、珠海廣電的信號纜線,還有冷凝水管、中水管、給水管、220千伏的電力電纜、垃圾真空管等。

   物業人員介紹,為了管好這個“地下長城”,他們率先探索新技術研發,形成了六大光纖傳感系統,以全面提升管廊的智能化系統、排水系統和通風系統性能,為全國綜合管廊的建設、運營、管理提供了可示范、可借鑒、可推廣的經驗。

   橫琴的管道為何要鋪設在地下?上述物業人員介紹,這一方面可以節約地面土地資源,優化區容區貌;另一方面,也適用于應對臺風暴雨的侵襲,在2017年“天鴿”及2018年“山竹”的風災中,橫琴未斷電斷水。

   但該人員也表示,橫琴三面環海、一側臨江,土地沉降引致的滲水也是地下管倉需要面對的難題。因此,在建地下管廊的同時,也預設了排滲水管道,最大限度保障管倉的安全運作。

   橫琴綜合管廊全長33.4公里,投資22億元,于2009年啟動建設,已先后獲評“管廊運維示范項目”“中國人居環境范例獎”“廣東省土木建筑學會科學技術獎一等獎”等。


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